Kira Artış Oranı ve Tahliye Davaları

Konut ve çatılı işyeri kiraları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) kira hükümlerine tabidir. Kira artışı ve tahliye, uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardır. Aşağıda hem kiracı hem ev sahibi için temel kuralları özetliyoruz.

Kira bedeli nasıl artırılır?

• Kira artışı yenilenen kira döneminde yapılabilir. Dönem içinde tek taraflı artış mümkün değildir.
• Yenilenen dönemde uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılındaki TÜFE'nin on iki aylık ortalamasını geçemez (TBK m. 344). Taraflar bundan fazlasını kararlaştırmış olsa bile bu sınır geçerlidir.
• Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde, kira bedeli beşinci yılın sonunda hâkim tarafından emsal ve hakkaniyete göre belirlenebilir.
• Güncel oran TÜİK verileriyle her ay değişir. Artışı hesaplamadan önce güncel veriyi kontrol edin.

Kiracı kira süresi bitince çıkmak zorunda mı?

Hayır. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı sürenin bitiminden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunmadıkça sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzar (TBK m. 347). Kiraya veren ise sözleşmeyi bitiş tarihinde kendiliğinden sona erdiremez; ancak kanunda sayılan sebeplerle tahliye isteyebilir.

Başlıca tahliye sebepleri

• Kira bedelinin ödenmemesi: Kiraya veren, konut ve çatılı işyerlerinde en az 30 gün süre vererek yazılı ihtarname çeker. Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilir ve tahliye istenebilir (TBK m. 315).
• Konut veya işyeri ihtiyacı: Kiraya veren kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı için tahliye davası açabilir. İhtiyaç samimi ve gerçek olmalıdır (TBK m. 350). Belirli süreli sözleşmede dava, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
• Yeni malikin ihtiyacı: Kiralananı sonradan satın alan kişi, kendisinin veya yakınlarının ihtiyacı varsa, edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmalıdır. Dava açma zamanı ve süreleri kanunda ayrıca belirlenmiştir (TBK m. 351); bu süreler kaçırılırsa hak kaybı doğar.
• Yeniden inşa veya esaslı onarım: Taşınmazın esaslı onarımı veya yeniden yapımı sebebiyle kullanılamayacak hâle gelmesi durumunda tahliye istenebilir (TBK m. 350).
• İki haklı ihtar: Kiracı bir kira yılı içinde ödeme gecikmesi sebebiyle iki kez haklı ihtara muhatap olduysa, kira yılı sonunda fesih bildirimiyle tahliye istenebilir (TBK m. 352).

Uygulamada dikkat edilecekler

• Kira ödemelerini banka yoluyla yapın ve açıklamasına hangi aya ait olduğunu yazın.
• Kira sözleşmesini, ihtarnameleri ve tebligatları saklayın.
• Tahliye davalarında süreler hak düşürücüdür; kaçırılırsa dava reddedilir.
• İhtarnameler noter aracılığıyla ve usule uygun gönderilmelidir.

Her uyuşmazlık, sözleşme maddeleri ve olaylar çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir. Karar vermeden önce bir avukata danışmanız önerilir.